Escritura de División Horizontal y obra nueva: requisitos, trámites y documentación

Escritura de División Horizontal y obra nueva: requisitos, trámites y documentación

Escritura de División Horizontal y obra nueva: cuando compramos una casa, nos encontramos con muchos tecnicismos y conceptos con los que debemos familiarizarnos antes de firmar cualquier documento o realizar cualquier trámite. Uno de ellos es la “división horizontal”, sobre todo cuando compramos un piso que pertenece a una comunidad de propietarios.

La Escritura de División Horizontal sirve para demarcar los elementos comunes y privativos de todos los propietarios de una misma comunidad, ofreciendo una unidad jurídica común para todo edificio y estableciendo, de forma porcentual y numérica, la cuota de participación de cada propietario en proporción al total de la finca.

Pero, ¿sabes cómo se solicita este documento? ¿Es necesario realizar algún trámite especial? ¿Se debe abonar algún impuesto concreto para ello? ¿Cuándo es obligatoria y cómo puedo conseguir la Escritura de División Horizontal del edificio?

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Escritura de División Horizontal y obra nueva

¿Qué es la Escritura de División Horizontal?

La propiedad horizontal es un concepto bastante amplio que normalmente relacionamos con las comunidades de propietarios. En concreto, a inmuebles como edificios de pisos o urbanizaciones en los que haya zonas comunes, zonas privadas y zonas de paso. En este sentido, la Escritura de División de Propiedad Horizontal puede definirse como el documento que estipula cuáles son los elementos comunes y privativos, y de qué partes es copropietario cada vecino.

Por otro lado, el concepto de división horizontal también está relacionado con el procedimiento por el que se divide una finca en varias partes. Por ejemplo, cuando varios herederos de una misma propiedad deciden dividir una casa en varios pisos.

Pero también puede darse en aquellos casos en los que un edificio es dividido en varias partes indivisibles que pueden venderse por separado, ya sean pisos, trasteros, locales o plazas de garaje.

¿Cuándo es obligatorio tramitar la Escritura de División Horizontal?

La división horizontal se encuentra regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Pero también encontramos algunas referencias en el art. 8.5 de la Ley Hipotecaria sobre inscripciones en el registro de la propiedad, y en el art. 68 del Reglamento Hipotecario.

La Escritura de División Horizontal es obligatoria para partir un edificio en distintas partes indivisibles y poder vender por separado cada una de ellas. De hecho, en la mayor parte de los casos, es concedida por el promotor del edificio, que procede posteriormente a inscribirla en el Registro de la Propiedad para repartir la carga hipotecaria con respecto a cada uno de los elementos.

Un procedimiento que no es necesario cuando solamente queremos alquilar dichas partes o usarlas por separado, teniendo la posibilidad de hacerlo en el futuro si lo deseamos. Pero hay que tener en cuenta que sí es un trámite obligatorio cuando hay más de 4 propietarios en una misma finca.

¿Qué datos se incluyen en la Escritura de División Horizontal?

La Escritura de División Horizontal es un documento legal donde se recoge toda la información relacionada con la propiedad, incluyendo los elementos comunes y privativos o cómo se encuentra organizada. Los datos que se incluyen son los siguientes:

• Estatutos de la comunidad de propietarios. Aunque no hay obligación de tenerlos, sí es recomendable añadirlos tanto en este documento como en cualquier contrato de compraventa.
• Listado de elementos privados y comunes.
• Coeficiente de participación de cada titular con respecto a la totalidad de la finca.

¿Cómo obtener la Escritura de División Horizontal?

Para llevar a cabo la división horizontal de una propiedad, es necesario acudir al notario para redactar unas nuevas escrituras o cambiar las que ya tenemos. Luego, este documento tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro. Además, antes de hacerlo, el notario puede solicitarte lo siguiente:

• Legitimación adecuada en los otorgantes: todos los propietarios y titulares implicados tienen que estar de acuerdo con la nueva escritura. Por lo general, en las viviendas de obra nueva este trámite es llevado a cabo por los propios promotores, que tienen que certificar los propios títulos de representación o dominio. Del mismo modo, cuando se inscribe una nueva Escritura de División Horizontal, tienen que fijarse claramente los nuevos coeficientes de participación en cada uno de los elementos de la finca.
• Licencia de obras: en los edificios de obra nueva, la licencia de obras es determinante para la cantidad de entidades privativas, viviendas y usos admitidos en el edificio. En los edificios antiguos o de segunda mano, este documento no es obligatorio y en algunos casos continúa sin serlo. No obstante, la posibilidad de estar llevando a cabo una parcelación ilegal por la asignación de uso privativo de suelo o de modificar la superficie y la cantidad de viviendas hace que sea necesario presentar una licencia de obras para gestionar la Escritura de División Horizontal.
• La escritura tiene que ser pública: la Escritura de División Horizontal sirve como título constitutivo, y en ella tienen que contemplarse las características del edificio, tanto los elementos comunes como privativos, y todos los accesos a elementos comunes o a la vía pública, de manera correlativa y atribuyéndoles un coeficiente numérico en proporción a la totalidad del edificio.

¿Qué impuestos hay que pagar para obtener la Escritura de División Horizontal?

Para declarar la división horizontal de una finca y obtener el documento certificativo correspondiente, es necesario pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Y, si es necesario, registrar la nueva escritura en el Registro de la Propiedad. No obstante, se trata de un gasto que vale la pena, ya que es la opción más adecuada para regular todos los elementos privados y comunes de un inmueble.

Del mismo modo, la Escritura de División Horizontal también es el mecanismo más eficiente para que todos los propietarios de la comunidad tengan un control certero de todos sus derechos y obligaciones de cada uno de los elementos de la finca, ya que este documento ofrece una lista completa detallada de cada uno de ellos y de la cuota de co-propiedad de cada titular.